Acheter un appartement à Budapest quand on est Français

Par François Dalleau, fondateur d'Investissement Budapest

Ce qui change par rapport à un achat en France

Premier réflexe à oublier : le notaire. En Hongrie, la transaction immobilière est portée par un avocat, choisi et rémunéré par l'acheteur, généralement autour de 1% du prix. C'est lui qui rédige le contrat, le contresigne, vérifie la situation juridique du bien et enregistre le transfert au registre foncier. Deuxième différence, la vitesse du contrat : une fois le dossier prêt et les vérifications juridiques terminées, la signature elle-même intervient en quelques jours. Le paiement, l'enregistrement au registre foncier et la remise des clés suivent ensuite selon l'échéancier convenu, généralement quelques semaines de plus, pas trois mois comme un achat en France.

Troisième particularité, l'acompte local, le foglaló, souvent négocié autour de 10% du prix, un usage de marché plutôt qu'un taux fixé par la loi. Le contrat doit le qualifier explicitement comme foglaló, pas comme une simple avance, sa mécanique en dépend entièrement. Si l'échec de la transaction est imputable à l'acheteur, il perd le foglaló. S'il est imputable au vendeur, celui-ci le restitue au double. Si personne n'en est responsable, ou si les deux parties le sont, il est normalement restitué. C'est un engagement réel, à verser une fois les vérifications juridiques faites, jamais avant. Enfin, les prix s'affichent souvent en forints : le virement international et le taux de change font partie du calcul, pas de l'intendance de dernière minute.

Les étapes, de la recherche aux clés

• Définir le budget total : prix, droits de mutation, avocat, travaux éventuels, ameublement, réserve. Le prix affiché n'est que le point de départ.
• Clarifier le circuit de paiement avec l'avocat : devise, change, compte séquestre éventuel, utilité d'un compte hongrois, calendrier du numéro fiscal. À organiser tôt, sans que ça bloque la recherche ou l'offre.
• Rechercher et visiter, en regardant l'immeuble autant que l'appartement.
• Faire vérifier par l'avocat l'extrait du registre foncier, le tulajdoni lap : propriétaire réel, hypothèques, charges inscrites.
• Faire une offre, verser le foglaló une fois les vérifications faites, pas avant.
• Signer le contrat rédigé et contresigné par l'avocat, payer selon l'échéancier convenu, l'avocat enregistre le transfert au registre foncier.
• Régler les droits de mutation sur avis de l'administration fiscale, après l'enregistrement.

Les frais, poste par poste

Pour un appartement classique, les droits de mutation représentent 4% de la valeur retenue par l'administration. S'ajoutent les honoraires de l'avocat, fixés librement selon le dossier, souvent autour de 1% dans les opérations que nous avons accompagnées, mais un devis écrit reste à demander avant l'offre, ce n'est pas un tarif légal. Il faut aussi demander si le pourcentage annoncé est hors TVA ou TVA comprise : lorsqu'un cabinet assujetti facture 1% hors taxe, la TVA hongroise standard de 27% porte le coût réel à 1,27%. Certains prestataires facturent sans TVA selon leur régime, seul le devis écrit fait foi. S'ajoutent aussi, selon les cas, les frais de traduction ou d'interprète, et le coût du change entre euro et forint, qui varie fortement selon la solution de transfert choisie.

Exemple indicatif pour un achat à 200 000 euros : prix du bien 200 000€, droits de mutation à 4% soit 8 000€, avocat à 1% hors taxe soit 2 000€, TVA de 27% sur ces honoraires soit 540€ si le cabinet y est assujetti. Total avant traductions, frais bancaires, change, travaux et ameublement : environ 210 540€, soit déjà plus de 5% de surcoût d'entrée. Si l'avocat annonce un tarif TVA comprise, on se rapproche de 5%. Le prix affiché n'est donc jamais le coût total investi, et les équivalents en euros dépendent du taux HUF/EUR au moment du paiement. Le détail fiscal complet, imposition des loyers et plus-value comprises, se trouve dans notre FAQ et dans le guide de l'investissement à Budapest.

Le vrai coût d'entrée, ne pas oublier la TVA

Il n'existe pas de taxe unique de 5% à l'achat. Ce raccourci correspond en général aux 4% de droits de mutation plus environ 1% d'avocat, mais il masque le poste qui fait déraper la plupart des budgets à Budapest : la TVA sur les travaux. Le taux standard hongrois est de 27%, et les devis sont parfois présentés hors taxe. Un devis de rénovation de 100 000 euros hors taxe représente 127 000 euros à financer.

Tous les intervenants ne facturent pas la TVA pour autant : les petites structures sous le régime hongrois de franchise, plafonné à 20 millions de forints de chiffre d'affaires annuel en 2026, autour de 50 000 euros, facturent sans TVA et ne la récupèrent pas. Sur un chantier réel, artisans en franchise et entreprises assujetties se côtoient souvent : le budget se construit devis par devis, jamais avec un taux appliqué en bloc.

Pour un particulier qui achète un logement résidentiel et le loue dans un régime classique, cette TVA constitue généralement un coût réel, la loi hongroise limitant expressément sa déduction sur le résidentiel. Une société ne doit pas non plus présumer qu'elle la récupérera : le droit à déduction dépend de l'usage fiscal précis du bien. En revanche, la TVA ne s'ajoute pas au prix d'un appartement ancien acheté à un particulier, dont la vente est en principe exonérée : elle concerne surtout les logements neufs et certains vendeurs ayant opté pour l'assujettissement.

Le bon budget n'est donc jamais prix du bien plus 5%. Il intègre les droits, l'avocat TVA comprise, le change, les frais administratifs, les travaux TVA comprise, l'ameublement et une réserve.

Le compte bancaire et le numéro fiscal

Le numéro fiscal hongrois est demandé dès l'acquisition, puis pour déclarer les loyers. L'ouverture d'un compte bancaire, elle, est devenue nettement plus exigeante qu'il y a quelques années. Une personne résidant légalement dans l'Union européenne peut demander un compte de paiement de base dans un autre État membre, même sans y résider. La banque peut cependant demander la preuve d'un intérêt réel pour la Hongrie et appliquer ses contrôles de lutte contre le blanchiment : ce droit ne garantit ni crédit, ni découvert, ni l'ouverture immédiate d'un compte classique. En pratique, les banques ont fortement renforcé leurs contrôles : numéro fiscal exigé, justificatifs traduits, parfois un passage en agence, et le droit de refuser un dossier jugé incomplet. Un projet immobilier concret facilite les démarches, il constitue précisément le lien avec le pays que les banques demandent. Un compte hongrois n'est pas systématiquement une condition légale de l'acquisition, mais il facilite les paiements locaux, les charges et l'exploitation future, le circuit exact se valide avec l'avocat avant la signature. Dans tous les cas, ce dossier se prépare en amont de l'achat, pas la semaine de la signature.

Financer l'achat depuis la France

Dans la grande majorité des cas, l'achat se fait en fonds propres. Dans notre expérience, le financement hongrois d'un non-résident percevant ses revenus à l'étranger reste rare, sélectif et très dépendant de la banque, de la devise des revenus et du profil du dossier, à ne jamais intégrer au plan de financement avant validation écrite. Les banques françaises, de leur côté, financent rarement un bien situé hors de leur zone d'activité. La piste la plus réaliste pour emprunter reste le crédit adossé à un bien déjà détenu en France, une hypothèque sur votre patrimoine existant qui libère les fonds pour l'acquisition à Budapest, à étudier avec votre banque ou un courtier.

Les vérifications qui évitent les mauvaises surprises

Le tulajdoni lap d'abord, systématiquement. Puis la copropriété : dettes en cours, derniers procès-verbaux d'assemblée, état de la toiture et des colonnes d'eau. Un bel appartement dans un immeuble endetté est un mauvais achat, nous l'avons répété dans le guide principal et dix ans de terrain ne nous ont jamais démentis. Si une exploitation en courte durée fait partie du projet, l'autorisation existante et son maintien après la vente se vérifient dossier par dossier avec l'avocat, le cadre s'étant nettement durci depuis 2026. Pour choisir le quartier, la grille par arrondissement du guide de l'investissement donne les profils et les points de vigilance.

La fiscalité à la revente diminue avec le temps

Pour une personne physique, l'impôt hongrois à la revente ne porte pas sur le prix de vente mais sur le gain net, après déduction des coûts documentés : prix d'acquisition, frais liés à l'achat, travaux valorisants justifiés par factures, frais de cession. Le taux est de 15%, et la part imposable de ce gain diminue ensuite selon l'année de la revente : 100% l'année de l'acquisition et l'année suivante, 90% la deuxième année suivante, 60% la troisième, 30% la quatrième, puis 0% à partir de la cinquième année suivant celle de l'acquisition.

Deux détails comptent. La règle fonctionne par années civiles, pas par périodes exactes de douze mois : un bien acheté fin 2021 et revendu en 2026 tombe déjà dans la tranche exonérée. Et les factures se conservent, des travaux valorisants non justifiés ne se déduisent pas. Pour un résident fiscal français, la convention franco-hongroise et les obligations déclaratives françaises s'ajoutent à cette lecture hongroise.

Questions fréquentes

Depuis 2022, la même méthode s'applique à Bali, avec Bee My Guest.