Pourquoi nous avons changé de marché

Nous n'avons pas quitté Budapest parce que le marché s'est effondré. Nous sommes partis parce que notre métier, rénover et gérer des biens pour des investisseurs, s'exerce mieux ailleurs aujourd'hui. Voici pourquoi, sans détour.

Dix ans, une soixantaine de rénovations

François investit dans l'immobilier depuis 2012. En 2015, il fonde Investissement Budapest. Depuis, la société a mené une soixantaine de rénovations complètes à Budapest et géré autant de biens pour des investisseurs, francophones pour la plupart. Cette expérience est le socle de tout ce que nous faisons aujourd'hui à Bali. Elle ne s'efface pas : c'est elle qui nous a formés.

Les archives de cette activité, notre méthode et les limites de l'accompagnement proposé aujourd'hui sont présentées sur Rénovation Budapest.

La vraie difficulté, et il faut le dire honnêtement

Le plus grand obstacle n'a jamais été le marché immobilier lui-même. C'était la main-d'œuvre du bâtiment. Sur nos chantiers, la difficulté la plus constante a été de trouver puis de conserver des équipes fiables : retards répétés, entreprises qui abandonnaient un projet en cours de route, parfois des dépôts de bilan, travaux à reprendre faute de qualité. À chaque fois, le coût final de l'opération en souffrait. Les règles de sélection d'une entreprise, de paiement par avancement et de supervision sont détaillées dans le guide rénovation.

C'est une caractéristique du marché du travail local. Elle ne dépendait pas de nous.

Le court terme, refermé

Pendant ce temps, la réglementation a durci l'autre versant de l'équation : le rendement locatif. Depuis le 1er janvier 2026, le sixième arrondissement de Budapest interdit purement et simplement la location de courte durée. La décision a été confirmée par la Cour suprême hongroise en novembre 2025, après un référendum local. Un moratoire gèle par ailleurs les nouvelles inscriptions dans toute la ville jusqu'à fin 2026, et d'autres arrondissements étudient des mesures comparables. Notre guide Airbnb à Budapest en 2026 distingue ce qui est interdit, ce qui reste possible et les scénarios qui ne doivent plus être souscrits.

Au niveau européen, le règlement sur la transparence des locations de courte durée, applicable depuis le 20 mai 2026, donne aux villes les moyens de faire respecter ce type de règle bien plus efficacement qu'avant.

Budapest reste une place solide pour la valorisation d'un patrimoine. Le cadre fiscal n'a pas changé : 15% d'impôt sur les revenus locatifs, avec au choix la déduction des frais réels justifiés ou un abattement forfaitaire de 10%, et une part imposable de la plus-value qui diminue selon l'année civile d'acquisition pour devenir nulle à partir de la cinquième année suivant l'acquisition. Le détail se trouve dans notre FAQ. Mais vivre d'un rendement locatif de courte durée y est devenu nettement plus difficile qu'il y a dix ans.

Pourquoi Bali, concrètement

Depuis notre départ vers Bali en 2022, le contexte hongrois a continué d'évoluer. En juin 2026, le nouveau gouvernement a commencé à restreindre les visas de travail pour certaines nationalités non européennes, présenté comme une première étape d'un durcissement plus large annoncé. Ce changement n'est pas à l'origine de notre choix, mais rappelle qu'un marché ne se lit jamais comme une réalité figée. Notre volonté de diversifier, elle, remonte à ce départ.

À Bali, nous avons trouvé un écosystème d'équipes locales bien plus disponible, à condition de poser des procédures claires, de former et de superviser sur le terrain. Ce n'est pas l'absence de difficulté qui change la donne, c'est la possibilité de construire une organisation stable autour du projet. Le cadre réglementaire, une fois les bons permis et la bonne structure en place, laisse le champ libre pour faire ce que nous savons faire : concevoir et exploiter des biens pour l'hôtellerie privée, plutôt que gérer des chantiers en crise. Bali nous permet aujourd'hui de réunir dans une même activité ce que nous avions appris séparément à Budapest : lecture du foncier, développement, conformité, supervision du chantier et exploitation après la remise des clés.

La suite n'est pas une agence immobilière déplacée à Bali. Elle prend aujourd'hui la forme de bureau de développement côté propriétaire, responsable du fil de décision entre le site, les spécialistes, le chantier et la préparation de l'exploitation. Bee My Guest intervient séparément lorsque l'exploitation lui est confiée.