Airbnb à Budapest en 2026 : ce qui est interdit, ce qui reste possible

Par François Dalleau, fondateur d'Investissement Budapest

Les règles, dates et faits

Le sixième arrondissement, Terézváros, a voté l'interdiction de la location de courte durée par référendum local en septembre 2024. Elle est effective depuis le premier janvier 2026, et la Cour suprême hongroise l'a confirmée en novembre 2025. Ce n'est plus un projet, c'est le droit en vigueur.

À l'échelle de la ville, un moratoire gèle les nouvelles inscriptions de locations de courte durée du premier janvier 2025 au 31 décembre 2026. Le régime fiscal forfaitaire propre à l'hébergement touristique a par ailleurs été durci, avec une taxe par chambre quadruplée, de 38 400 à 150 000 forints par an. Le huitième arrondissement étudie ses propres plafonds pour 2027, et le règlement européen sur la transparence des locations de courte durée, applicable depuis le 20 mai 2026, donne aux villes les moyens de faire respecter ces règles bien plus efficacement qu'avant. La direction est claire, et elle ne va pas vers l'assouplissement.

Trois situations, trois lectures

Vous exploitez déjà, avec une autorisation enregistrée avant le moratoire. Elle continue de fonctionner dans les arrondissements qui n'imposent pas d'interdiction locale, en surveillant deux choses : les règles de votre copropriété, de plus en plus souvent restrictives, et les évolutions de votre arrondissement.

Vous achetez un bien qui détient une autorisation. Sa validité après la vente se vérifie dossier par dossier avec un avocat local, jamais sur la parole d'un agent. Ces biens sont devenus rares, cette rareté se paie, et la direction réglementaire invite à ne pas construire tout le plan de financement sur ce seul atout.

Vous partez de zéro. Aucune nouvelle inscription avant fin 2026 au plus tôt, et rien ne garantit la réouverture ensuite. Le projet se modélise en location étudiante ou longue durée, un éventuel retour du court terme redevenant un bonus si le cadre le permet un jour, jamais l'hypothèse centrale.

La fiscalité, ce qui a bougé et ce qui n'a pas bougé

Pour une personne physique, les loyers restent imposés à 15%, avec au choix la déduction des frais réels ou un abattement forfaitaire de 10%, le détail se trouve dans notre FAQ. Ce qui a été durci, c'est le régime forfaitaire spécifique de l'hébergement touristique, avec la taxe par chambre quadruplée. Autrement dit, la fiscalité générale du locatif n'a pas changé, c'est bien l'exploitation touristique qui est visée.

Les alternatives qui fonctionnent

La location étudiante, notre spécialité historique, reste le segment le plus solide. La demande internationale est portée par les universités de médecine, d'économie et d'ingénierie, et sur les biens que nous avons gérés, bien placés, l'occupation approchait 100% hors vacance d'été. La location longue durée est devenue le choix par défaut : sur les biens et quartiers que nous suivons, les loyers restent orientés à la hausse, et elle n'est pas exposée aux restrictions qui visent le tourisme.

Notre dossier du septième arrondissement, détaillé dans le guide de l'investissement, combinait historiquement courte durée estivale et location étudiante de septembre à mai. Le même bien se modéliserait aujourd'hui en étudiante ou longue durée à l'année : c'est exactement le type d'arbitrage que ce changement de règles impose.

Trois erreurs à éviter

• Acheter "pour Airbnb" dans le sixième arrondissement, encore proposé par certains agents malgré l'interdiction en vigueur.
• Considérer une autorisation existante comme automatiquement transférable, sans vérification écrite de son maintien par un avocat local.
• Modéliser un rendement 2026 sur la saisonnalité touristique de 2019, comme si le cadre n'avait pas changé.

Questions fréquentes

Depuis 2022, la même méthode s'applique à Bali, avec Bee My Guest, sur un marché où l'hôtellerie privée reste le cœur du métier.